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マンション駐車場の管理費不足の問題

駐車場
管理費はマンションの駐車場の空車に大きく関わりがあることをご存知でしょうか?
駐車場はマンションの重要な資産であると同時に負債ともなり得る問題も含んでいます。

マンションの駐車場問題は、大きく分けて2種類あります。
それは「空き駐車場」と「管理費不足」です。

管理費が足りなくならないために駐車場問題への対策として外部に駐車場を貸し出すサブリースや駐車場使用料を変える必要があります。

➀空き駐車場問題 駐車場の空き状況は昔とは変わっています。
以前のマンションでは、駐車場を借りたいのに空きが無借りる事ができないという状況でした。しかし今は駐車場が埋まらないことが問題になっています。
なぜこのような状況になっているのでしょうか? それはかつてマイカーを持つのが当たり前だったのでマンションの駐車場利用率は100%が当たり前であったからです。

②管理費の不足問題 もう一つの深刻な問題は管理費不足の問題です。
駐車場問題への対策 ➀外部に駐車場を貸し出す(サブリース) サブリースが成功すればかなり有効な手立てとなりますが、外部に貸すことで営利事業とみなされ課税の対象ともなり思ったほど収入が伸びない結果になることがあります。
また居住者以外がマンションに出入りすることになるため、セキュリティ面についての反対意見もでるでしょう。
サブリースについては導入までに金額シミュレーションなど検討する必要があります。

②駐車場使用料を値上げ 値上げするのは合理的な方法ではありますが、その結果契約者が離れていくのであれば本末転倒になります。

③駐車場使用料を値下げ 値下げをすることで利用が増えるのであれば結果として収入増となります。
しかし元の値段に戻すのは難しいという点と値下げすることで需要が増えるとは限りません。
2021年05月05日 15:38

駐車場経営の売り上げ対策

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駐車場売上を左右するものは、立地以外で4つあります。
まず駐車場経営ではいかに回転効率を上げていく必要があります。これから重要な要素をそれぞれ紹介していきますが、
専門的な調査や分析によって最適な戦略を練ることがポイントとなってきます。

➀ネット検索
近年ではスマホの急速な普及により、駐車場を選ぶ際にスマホを使ってのネット検索をする人が増えてきています。そのため駐車場の集客ではネット対策は不可欠となっており、大きく駐車場売上が左右されてきます。
駐車場のネット検索では、ほとんどがエリアで検索でされます。

②チラシ配布
駐車場周辺で、利用者や施設・店舗にチラシなどを配布し直接顧客層に勧めることで駐車場の売上に直結する場合があります。

③料金設定
駐車場の料金設定によって駐車場の経営に大きく関わってきます。
駐車場での売上低迷する理由の多くは、料金設定がうまくできていないことです。

④看板 看板の表示、大きさ、色、設置場所もまた売上に大きな影響を与えます。
土地にあった看板やわかりやすい場所など工夫が必要です。



 
2021年04月10日 17:57

駐車場の稼働が高い立地

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コインパーキングは駐車需要があって成り立つビジネスであるため、駅前など車通りの多い場所でないと成り立たないと思っている方が多いようです。

今回は駅から遠くてもコインパーキングとして狙える場所について、説明します。

1.病院の周辺
病院へ行く方は、基本車を使います。
ほとんどの病院に来客用の駐車場がありますが、初診の方やお見舞いに来る方など来客は多く、充分な駐車場のスペースを確保できていない病院もあります。
このように、来客用の駐車場がいつも満車である病院の周辺はコインパーキングの需要が高いエリアとなります。

2.大学の周辺
郊外に建てられた大学に通う生徒は、自家用車で通っている人がいます。
こうした場合、コインパーキングの稼働が見込めるエリアになってきます。

3.私立学校の周辺
都心に建てられている有名私立の学校は、学校のイベント時に需要が高いエリアとなるでしょう。また、普段から子供の送迎をする保護者の車が集まる傾向にあります。

4.工業地域の周辺
意外と知られていないのですが、工業地域でも通勤のため車を利用する方が多く集まります。工場には従業員用の駐車場が設置されていないことがよくあるからです。

5.マンションや団地などの周辺
大きなマンションや団地の周辺もまたコインパーキングの需要が高い場所です。
来客用の駐車場、営業車、工事業者などさまざまな目的で利用されます。
この場合、駅から遠いほど需要が高いエリアとなります。
 
6.大型施設の周辺
例えば、スタジアムや野球場、競馬場、ボートレースなどといった施設の周辺では多くの車が集まります。
特にイベントが開催される時には、併設された駐車場が溢れかえることが多く、そうした日は駐車料金を高額にすることが可能です。

このように、エリアによってコインパーキングは成り立ちます。
まずは駐車場にしようと考えている土地が、需要がある場所かどうかを専門家に相談するといいでしょう。

 
2021年03月31日 16:20

機械式駐車場でのトラブル

駐車場
車を入庫するときにドアミラーが機器に接触する事故が起こりました。これは機械式の立体駐車場で実際に起きたトラブルです。
この時点ではまだ機器の損傷はなかったので、厳重注意と外観の修繕費で終わりました。 しかし、一か月後にまた同じ事故が起こってしまいました。二度目は立体駐車場の機能が完全に停止してしまいました。
全機能が停止したので、他の契約者の車も出せなくなってしまい苦情が殺到しました。 結果、管理側が交通費等を立て替えるなどをして大きな損害が出ました。
同じ事故が続き契約者達は全員解約を申し出たようです。
問題はここからで契約者が居なくなったとなると、駐車場も経営が成り立ちません。この駐車場は取り壊しの選択肢をすることとなりました。
もし安全表示や車幅の表示などを示していればこのような事故は防げたかもしれません。

駐車場では事故の事例がたくさんあります。駐車の際は通常の駐車場よりも特に気を付けたいものです。
最近の車は乗り心地を優先して車幅や車高が広く取ってある場合が多いので、駐車場の高さ制限等は念入りに確認するようにしましょう。
2021年03月20日 17:46

機械式駐車場の基本

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今回は「機械式駐車場の基本的なこと」をお伝えしたいと思います。

機械式駐車場とは、駐車スペースが複数の階層に分かれており空間を立体的に使うことができます。
駐車場のイメージでは平面駐車場が多いかもしれませんが、最近では機械式駐車場の割合も増えてきています。

狭い土地でも多くの駐車台数を確保することが可能のため、都市部のマンションなどスペースが限られている場所でよく見かけます。
また、複数の階層に駐車スペースを設けられ土地を有効的に活用できるため、比較的安い料金で貸し出すことができます。

機械式駐車場のメリット
1:土地を縦に活用することができる
土地を複数の層として利用できて土地面積に対する駐車台数が多く、利益が出やすいです。相場にあった価格設定をすることで、
稼働率も高く運営することが可能です。

2:狭いスペースでも駐車台数を確保できる
一番のメリットは、狭いスペースなのに多くの台数を貸し出せることです。平面駐車場に比べると数倍の駐車台数を確保でき、土地を最大限に有効活用することが可能です。

3:高度なセキュリティー
自動車を機械の中に保管するため、非常にセキュリティーに優れています。たとえば「タワー式」では、自動車が完全に屋内に入るため、利用者間のトラブルも発生しづらくなっています。

機械式駐車場のデメリット
1:初期費用が高い
平面式駐車場に比べて初期費用は多くかかってしまいます。また、機械であるため定期的なメンテナンスが必要となり、定期的にお金がかかります。

2:1台当たりの貸し出し料が低くなりやすい
車を出し入れする際の機械操作に時間がかかるため、利用者にとっては少し不便な面もあります。さらに、サイズの規制があるため収容できる自動車に制限があります。そのため相場よりも少く設定する必要がある場合もございます。

3:設備が故障や停電などのトラブルが発生する
設備故障や停電など様々なトラブルで使用することができなくなることがあります。こういった場合、一定期間駐車場が使用出来ないこともございます。そのため、定期的なメンテナンスは欠かせません。

機械式駐車場でお困りのことがございましたら、ぜひお気軽に弊社にご連絡ください
2021年03月11日 15:57

駐車場ビジネスでIT活用

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駐車場ビジネスでもITを活用したビジネスは当たり前となっています。不動産業界ではITとは縁のない業界と言われてきました。契約者の情報を紙で管理し、分厚いファイルに入れて棚の中で保存する。連絡のやり取りは常にFAXで契約書には貸主、借主、仲介会社それぞれのハンコが必要であることが当たり前でした。脱ハンコという言葉がITを活用することにより身近になってきました。

・駐車場の空室がなかなか埋まらない
・駐車場管理が面倒
・物件が増えてしまったためやらなきゃいけない業務が大変

ITを使わない今までのやり方では広告費の増加、人件費を増やすといったような力業でしか対応することができませんでした。更には販売費用や一般管理費が増えていくので、結果収益につながることもなく駐車場オーナーや管理会社はなかなか前向きに取り組むことができませんでした。弊社はテクノロジーと駐車場管理をうまく融合させて広告費や人件費をかけることなく空室を埋め、業務を削減していくサービスをご提供します。

駐車場管理にお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

2021年03月11日 00:11

マンションにおける立体式駐車場

駐車場

マンション内での駐車場問題 

 

マンションの敷地にある駐車場はマンションに住む住民全員分はなく、駐車場をめぐりよくもめています。マンションに停められない人は近場で駐車場を借りる必要があり場合によってはマンションに停めるよりもかなり割高になる可能性があります。

 

一方でマンションでの駐車場は空きすぎてしまったり老朽化してしまうなどの問題もあります。この場合、改修費がないと撤去するのにも困る問題が起こっている。

 

駐車場の老朽問題
 

某駐車場では、ある日いきなり腐食個所があるので改修が必要と通告を受けます。

修繕するためにおよそ150~200万円が必要とのことです。

 

見えない部分の点検整備はどうしても手抜きになり動けば正常とされる傾向があります。無知だと点検だけするふりをしてお金だけ取る悪徳な業者はどこにでもいます。

 

この場合普段使わない機械式駐車場の改修工事をやめ、20%くらいの台数を撤去することで値段を安く済ませることができます。

 

また、普段使っていない駐車場はマンション周辺の住民に貸出することもできます。

 

2021年03月06日 17:51

マンションの駐車場を有効に活用

無題
マンションの駐車場を外部の人に貸し出す場合には、入居者以外の人が駐車場の中まで入れるように許可を出さなければいけません。
外部の人間が敷地内に入るのはマンションの住人からするとあまり気持ちのいいものではなく、セキュリティ上の不安が発生する人もいるかもしれません。

たとえば高級マンションに住む住人は富裕層が多く、善人なふりをして駐車場の外部貸出しを申し込むという可能性はゼロではありません。
また、子どもが入り込んでボール遊びをしたり車に悪戯をされる危険性もあります。
入居者限定の駐車場であれば住人を区別できますが、外部に貸出してしまうと無関係の人を見分けるのは難しくセキュリテイ上の不安が出てきます。

駐車場では常に車同士の事故が発生するリスクが潜んでいます。駐車場内での事故発生率は外部に貸し出すことで一気に跳ね上がります。
事故が起きると住人トラブルになりうるためそれぞれの人が慎重に運転しようと考えます。しかし、外部の人間は特に気づかいをすることはないからです。ときには事故を起こしても逃げてしまえば関係ないと考える者もいます。

事故発生の上昇が見込まれるのは大きなデメリットになります。

駐車場経営で必ず起こる問題は無断駐車です。
契約していない車が他人の契約場所に無断駐車するという問題は経営者が必ず経験しているトラブルです。
外部の車が自由に出入りできるようになると無断駐車の数も増加します。
無断駐車に対する有効な対策はなく、警察に連絡してもきちんとした対応はしてくれません。

運転者が戻ってくるのを待ち構えて注意したり罰金を請求するなどの対応はできますが、多大な時間と労力がかかります。

マンション駐車場は入居者が利用する分の広さしかなく、駐車可能台数はそれほど多くはありません。現在利用者がいないからとむやみに外部に貸し出してしまうと、入居者利用を新規で貸出すことができなくなてしまいます。

本来入居者のための駐車場なのに外部に貸し出してしまったために住人が我慢を強いられて別の駐車場を借りる、というのは本末転倒です。
駐車場の空き区画は必ずしも無駄なスペースではなく健全な運用のための余裕であることを考えれば、安易な外部貸しはマンションの価値を損ないます。
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マンションの駐車場外部貸しのデメリット|税負担の問題
マンションの駐車場は入居者が使用するものという前提で設置されています。
税法上も駐車場はマンションの付帯施設という扱いになるため、通常の駐車場のように税金が発生することはありません。
しかし、マンション駐車場を外部に貸し出す場合は賃料収入が収益扱いになり税金が発生します。
分譲マンションで駐車場を外部に貸し出し賃料収入が発生すると駐車場の管理義務を負う管理組合が収益事業を行ったとして法人扱いされ法人税の納税義務が課されます。
管理組合に納税義務が発生すると事務手続きが非常に面倒で、事務手続きや納税手続きをこなさなくてはいけません。

場合によっては税理士に依頼をしなければならず、わずかな収益のために多大な苦労を背負うハメになってしまいます。
マンションの駐車場外部貸しのデメリット|賃料収入とマンションの安定、どちらを優先するかを決める必要があります。
2021年02月26日 16:29

機械式駐車場老朽化対策

駐車場

機械式駐車場老朽化対策

機械式駐車装置制御リニューアル工事

 

機械式駐車場は、15年で機械部品全体の寿命をむかえます。 安全に機械式駐車場を利用し続けるには、大きな金額の改修工事が必要となります。 その際、お客様の駐車場環境に適した制御リニューアル工事をご提案させて頂きたいと思っております。

製造メーカ一様の機械式駐車装置は安全を考えて機械を設計・制作しております。 その為さまぎまな悪環境をも視野に入れるので、1つの部品が高額となってしまいます。
そこで当社はお客様の機械式駐車装置の環境・利用状況・機械の経年の状態を考慮して、最適なリニューアル工事をご提案させて頂きます。
どうぞお気軽にご相談ください。

  

 
2021年02月24日 15:23

駐車場の成約しやすい募集方法

無題
募集方法は現地に看板で「月極駐車場募集中!」と置いたり、インターネットへ掲載、チラシをポスティングなど様々な方法があります。

結論から言いますとインターネットでの集客が最前の方法です。

インターネット化が進み、どの業界でもインターネットによる業務効率化が進んでいますが不動産業界ではインターネット化が遅れていると言われております。
これは土地の所有者も年配の方が多く、不動産会社の方もインターネットの進化にまだまだ対応できていないことが原因であるように感じます。

現在ほとんどの人が調べものをする際にスマートフォンを利用します。生活必需品の購入、ホテルの予約、家探しなどスマートフォンで完結することができます。つまり、駐車場を利用するターゲット層のほとんどの方がスマートフォンやパソコンを利用しており、駐車場を調べる際にはこういったツールを利用しているのです。

現地での看板や地元の不動産会社だけでの募集では、厳しくなっているのが現状です。もちろん駐車場の現地看板を見て利用してくださる方もいらっしゃいますが、インターネットを使って募集を行うことは必須になってくるのです。

【全国のユーザー様に情報発信が可能】
インターネットを駆使して利用者様を募集することに関して、今までにはない最大のメリットがあります。それは、情報の発信が全国にできることです。

例えば、北海道から関東に引っ越し予定の方がいるとします。月極駐車場を探している場合、その方はインターネットで検索をするでしょう。このように新規の利用者は遠方の方であることがあり、インターネットでは、そういった方に対して募集をかけることが出来ることができます。
2021年01月11日 15:52

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