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【土地活用】タワーパーキング投資のメリット・デメリット

【土地活用】タワーパーキング投資のメリット・デメリット
タワーパーキングとは?
タワーパーキングは、時間貸しの駐車場の一つです。その中でも一番よく見かける平面のコインパーキングとはまた異なる駐車場です。

タワーパーキングは機械式駐車場の一種です。他の機械式駐車場はマンションなどに設置されている3,4階建てのピット式の物があります。

しかし、このピット式の機械式駐車場は、広めの土地が必要になります。そのため、駅前などの狭い土地には適さないと言われています。

そこで狭い中でも多くの車を収納するために生まれたのがタワーパーキングです。このタワーパーキングはパレットに車を載せ、パレットを移動させることで限られた土地に車を多く収納できます。

具体的には、マンションに設置される一般的な機械式駐車場は、3層から5層の高さで車を収納することができます。

一方でタワーパーキングは、50台以上の車を収め、縦長でパレットを回転させて車の出し入れをします。

タワーパーキングの長所は?

タワーパーキング図
タワーパーキングの長所は限られた面積で、より多くの車を収めることができることです。

例えば、オフィスビルの建物の一部に駐車場を組み込む場合、横に広い土地は確保しにくく逆に、地下1階から地上15階まで駐車場にあてるはできるため高さは確保できます。

このような面積はないけれども高さは確保できている土地でなおかつ駐車場が必要な場合に、タワーパーキングは有効な駐車場です。

タワーパーキングは、狭い土地面積で効率よく駐車場を設置できるのが最大の長所です。

タワーパーキングの短所とは?
昔の立体駐車場は、その頃の主流であったセダンなどの車高の低い車にあわせて天井が低く作られています。

そのため、現在主流の車高の高い車には利用しにくく、稼働しづらいのが現状です。

また、中古の場合は機械自体も年式が古く、新たな代替設備の導入費用や、メンテナンス費用もかかります。さらに複層にわたる管理や清掃の手間も増えて、ランニングコストも高くつく場合が多々あります。
 
そのため機械式駐車場は高利回りで販売されていることも多いです。しかし現状、利回りがでていたとしても中長期的に利益がでるとは限らないのです。

経費が増える半面、稼働率が下がることもあるためリスクが大きいと考えられます。

コインパーキングの良さは、初期費用無しで空いている土地を活用できることと、パーキング以外の活用もすぐにできる流動性の高さがあります。

タワーパーキングの場合は、同じ駐車場でも設備撤去の関係で、別の土地活用への転用、また売却などの手間が、格段に増えてしまいます。

駐車場の良さの一つである、別の土地活用もできるという流動性の高さが失われてしまいます。
 
駐車台数の多いタワーパーキングは月極め駐車場やコインパーキングに戻せば、利益も安定するのではと思うかもしれません。しかしながら駐車場は周囲の立地が変わると稼働状況が変わります。

コインパーキングのように更地にアスファルトで舗装した駐車場ならば、特に問題もなく土地の一部売却やアパートなどへの転用もできますが、機械式駐車場は簡単に転用ができません。

ランニングコストの高さや既存の駐車場のメリットである流動性の高さを活かせないことが、タワーパーキングのデメリットと言えるでしょう。

まとめ
タワーパーキングを土地活用として検討するために必要なタワーパーキングの長所と短所を解説しました。

タワーパーキングは、多くの車を活用できるため都心では非常にその効果を発揮します。例えば、100台収納可能で1台月2万で運用できれば月収は200万円になります。

上手に運用できれば、利益も十分に出せる投資手法でしょう。しかし、長期的な視点ではランニングコストの増加や利用者の減少も考慮しないといけないため、リスクの高い投資とも言えます。
 
 
2020年09月04日 16:05

【土地活用】駐車場に自動販売機を置く3つのメリット

日本では、街を歩けば、必ず自動販売機を見かけます。自動販売機の国内普及率はかなり高く、売り上げも世界一といわれています。
 
通り行くすべての人をターゲットにする自動販売機は、駐車場経営との相性も良く、設置をするメリットは大いにあります。自動販売機の種類は豊富にあり、数が多ければ人目も引きます。
 
今回はそんな駐車場に自動販売機を置く3つのメリットについて解説致します。
 

駐車場には自動販売機が多い

自営の駐車場でも、コインパーキングでも自動販売機が設置してある駐車場は多いものです。それだけのメリットがある、といえるでしょう。
「ゴミが散乱してしまうのでは」と心配する声もありますが、コインパーキングならば、駐車場の管理はコインパーキング業者が行うため、土地オーナーさんに負担はありません。
 
では、自動販売機の設置メリットについてご紹介していきましょう。
 

1.利用者向けの利便性

コインパーキング利用者が、そこで飲料を購入できるため利便性が上がります。
少し前は両替機としても利用されるケースが多かったのですが、今は駐車場の精算機自体も釣り銭機能・キャッシュレス決済が普及しています。
単純にその場での飲料の購入ができること自体がメリットとなるでしょう。
 

2.飲料販売分が売り上げになる

土地に置いた自動販売機で飲料が売れると、それに応じた売上がもらえます。冒頭でもご紹介した通り、日本は自動販売機の売り上げが高い国です。駐車場の稼働が高ければ高いほど、飲料の売り上げも更に見込めます。
 
電気代は土地オーナーが持つため、差し引きとなりますが、近年は省電力の自販機も多く、以前よりも負担は少なくなっています。
 
また、設置する際に、特に場所が良い場合は「設置協賛金」という、設置に際しての一時的な契約金がもらえます。
 

3.余計な空きスペースである「デッドスペース」を埋められる

自動販売機を置くことで不要な「デッドスペース」を埋められることもメリットのひとつです。
もし、駐車場に空いているスペースがあると、そこにゴミを捨てたり、違法な駐車・駐輪をされたり、また複数人が話し込んでたまってしまう場合があります。
駐車場内の余分なスペースに自動販売機があれば、こうした事態が防げることになります。
 
土地活用、相見積もりやコインパーキング業者の選定、言い出しづらい業者との交渉まで、駐車場経営のプロとして我々が適切なアドバイスを致します。
お気軽にお問合せください。

2020年07月19日 15:14

【空き土地での土地活用】自転車駐輪場

相続した土地がいびつな形をしていた、土地の周りに建物が増えて昔より日当たりが悪くなってしまった、など、狭い土地や日当たりの悪い土地の活用に悩む方は少なくありません。
 
そういった土地でも、駅が近かったり、繫華街の中心地にあった場合は、売りに出すのがもったいない気がしますね。
 
土地が狭い、または形が悪い土地でも、自転車駐輪場であれば土地活用ができるケースがあります。
自分の土地で駐輪場を始める場合、どんなことが必要になるのでしょうか。
 
今回は自転車駐輪場の始め方について解説致します。
 

自転車駐輪場の始め方

自転車駐輪場の運営主体(方法)によって、駐輪場の始め方は違います。自営、業者委託のケース、ひとつずつ解説していきます。
 

1.自営方式

自営の良さは売上を100%受け取れることです。しかし、管理も独自に行うため、非常に手間がかかります。
発生する管理業務は主に、集金や月極の場合は契約業務、防犯のための見回り業務になります。
 
また、お客様からの問い合わせ対応もしなければなりません。場内で起きるトラブルなどは、いつ発生するか予測できないため、24時間対応しなければ不満を抱く利用客もいます。迅速な対応が求められるので注意しましょう。
 
最近は、ロックのかかるコイン式の駐輪場にする事業主さんもいます。設置費用は高いものの、集金や防犯に関しての管理の手間は大幅に省けます。
自営方式の場合は、こうした設備の初期投資を全額負担しなければいけません。また、照明費などの運用にかかる費用が発生します。
 

2.業者への委託方式

駐輪場業者に運営を委託した場合は、土地の一括貸出(サブリース)契約が一般的です。土地オーナーさんは土地を業者に貸し、一定の賃料を得ることが可能です。
 
駐輪場の業者に土地の情報を提示することで、賃料の提案が受けられます。このとき、相見積もりを忘れないようにしましょう。受け取れる賃料は、業者ごとに違います。
 
委託をする最大のメリットは、設備投資や管理の手間がかからないことです。これは自動車のコインパーキング駐車場と同様です。集金などの契約業務や掃除などの管理、防犯対応もノウハウを持った業者が行ってくれます。また利用者の問い合わせ対応も業者が行います。
負担が少なくなるため、一般的には、駐輪場運営を業者に任せる方が多くなっています。
 
しかしながら、自転車の駐輪場は1日あたりの料金が安いため、自動車のコインパーキングの方がより高い収益をあげるケースが多いようです。
2台ほどしか駐車できない小さな土地でも、コインパーキングとして土地活用ができる場合もあります。
 
土地や立地によっても向き不向きがありますので、お悩みの方はぜひ、お気軽にお問い合わせ下さい。
相見積もりやコインパーキング業者の選定、言い出しづらい業者との交渉まで、駐車場経営のプロとして我々が適切なアドバイスを致します。

2020年07月01日 22:45

『2020年』新型コロナウィルスによるコインパーキング会社の動きはこうなる?

2020年5月現在、新型コロナウィルス(SARS-CoV-2)による緊急事態宣言が、39県で解除されました。
しかし、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫、北海道では緊急事態宣言が続き、様々な企業が縮小、自粛や休業を余儀なくされています。
 
緊急事態宣言が解除されたとしても、元の生活を取り戻すまで時間がかかるとの声もあり、新型コロナウィルスとの共存をどう行っていくかなどの議論が絶えません。
では、不動産業界やコインパーキング各社にはどんな動きがあるでしょうか。
 
前回の記事に引き続きまして、今回も新型コロナウィルスが、どう駐車場経営や不動産業界に影響するかについて語ります。
 

コロナ不況はどうなる!?

新型コロナウィルスに起因する経済への影響は凄まじく、2008年のリーマンショックになぞらえてコロナショックと呼ぶ人もいます。コロナショックが治まるまで、駐車場経営や不動産業界はどうなるのでしょうか。
段階的に見ていきましょう。
 

1.駐車場利用者が減り賃料交渉などが厳しくなる

不動産業界全体として、新しい建物が造られず、建築の数も減っています。すると、工事に伴う駐車場利用が減り、コインパーキング駐車場のニーズが落ちてきます。
それに伴い、駐車場業者としても積極的な新規開設はしなくなることが予測されます。賃料交渉なども厳しくなるでしょう。
 

2.撤退を検討する動きが増える可能性も

実際に、各コインパーキング会社でも、休業や営業事務等を中心としてテレワークが増えています。その一方、駐車場への集金やメンテナンス業務は止められないため、会社全体を休止することにはならないようです。
また、世の中の物流が停滞しており、コインパーキング関連の設備などが届かないため、新規開設などが遅れているケースもでてきています。
 
こうした状況の中、コインパーキング会社の営業サイドとしては、駐車場の稼働低下に伴い、賃料の値下げ交渉をしてくることが多くなるでしょう。
交渉がまとまらない場合、撤退を検討する動きもあるかもしれません。
 

駐車場経営をする土地オーナーさんはどうすればよいか

このような情勢から、賃料交渉において高値が出ることは難しいと思われます。特に中小のコインパーキング会社の中には、経営が厳しくなる会社も出てくるでしょう。
これから新規に経営を始めようと考える方には、大手コインパーキング会社も含めた相見積もりの重要性がますます高まることとなります。
 
一方で、コロナショックとリーマンショックはその性質が異なるため、景気の長期悪化はしない、という見方もあります。新規出店を断られるケースもあるかと思いますが、もし駐車場経営にお困りのことがあれば、お気軽に弊社ににご相談ください。


 
2020年06月17日 14:12

《2020年》新型コロナウィルスの影響で需要が高まるエリア

新型コロナウィルス(SARS-CoV-2)による感染症 Covid-19が、世間に多大な影響を与えています。
新型コロナウイルスの拡大防止と一刻も早い終息のために、StayHome(ステイホーム)が呼びかけられ、多くの人が外出に制限を受けています。そして人々の行動が制限された結果、駐車場業界にも停滞する流れがきています。
 
特にビジネス街、繁華街、スタジアムや大型施設周辺の駐車場においては、稼働・売上が激減し、非常に厳しい状況が今後も続くことが予想されます。場合によっては、コインパーキング会社の撤退や賃下げ交渉が出てくることも考えられます。
 
こうした厳しい状況の中で、逆に駐車場にニーズが高まるエリアはあるのでしょうか。
 
今回は新型コロナウィルスの影響で需要が高まるエリアについて、解説致します
 

新型コロナウィルスの影響で多くの駐車場は稼働が下がっている

現在、駐車場に限らず、新型コロナウィルスの影響で社会全体の稼働・売上が激減しています。
しかし、無人で経営ができる駐車場には、まだ稼働の見込みがあります。ひとつひとつ解説していきましょう。
 

1.一部の住宅地内にある時間貸し駐車場

満員電車での通勤を避けるため、マイカーでの出勤または会社周辺のカーシェアリングの利用をする動きが見られます。
 
大手のカーシェアリングでは、夜間の利用料金を割引するなど、新型コロナウィルス対策のために、通勤を車に切り替える応援施策も実施されているようです。マイカーを持たない人は、こうしたカーシェアリングを積極的に利用するため、その自宅周辺になる一部の住宅地内にある時間貸し駐車場の利用が増えているようです。
 

2.業務が継続している建築現場の周辺

建設業界でも、休業している会社と、建築業務を継続している会社に分かれています。水道管工事など、インフラ・ライフラインに関わる工事はなかなか中断できない事情もあるでしょう。
 
そうした建築が続いている現場においては、従来通り駐車ニーズがあるとともに、上述したとおり、電車での通勤が控えられる中で、マイカーでの建築現場に行くケースも増えるかもしれません。
建築が続く限りは、その現場周辺の駐車場ニーズは変わらないでしょう。
 

3.手続きなどが行われる官公庁施設の周辺

新型コロナウィルスの影響により、新たに公的機関へする申請も増えています。いわゆる「三密」を避けるため、確定申告等の期限を延ばしたり、オンラインでも受け付けて混雑を解消するよう配慮はされています。
 
しかし、その代わりに、事業全体の継続相談・休業に関する相談などで、いまだ混雑する窓口もあるようです。こうした官公庁施設の周辺では、駐車ニーズが落ちずに、稼働が続いているようです。
 
あくまで上記にあげたのは特別な例で、都市圏では外出が控えられ、物流が停まることで、多くの駐車場は稼働が下がっています。ニーズがあるといっても、普段の繫華街や駅前の稼働には満たないケースが多いでしょう。
 
この危機を乗り越えて、新型コロナウィルスの影響が一刻も早くおさまることを願っています。


 
2020年06月12日 08:21

『駐車場経営のすべて』芸能人、有名人編

有名女優やお笑い芸人の方など、大物芸能人が駐車場経営でとても儲かっているという噂を書いた記事をネット上でみかけます。
こうした記事がきっかけで、駐車場経営に興味を持った方もいるでしょう。
しかし、実際のところ、著名人による駐車場経営の記事は、本当なのでしょうか?
長年コインパーキング会社で営業をしてきた当サイトのスタッフ、全国各地の駐車場開設に携わってきた不動産業界のスタッフに、真偽のほどを聞いてみました。
今回は、サイト運営会議のほんの束の間、「あの噂って、本当かどうか、聞いてみた」話です・・・。
 
 

全くない、ことでもない・・・けど!?

10年近く駐車場経営に関わってきたスタッフの話よると、国会議員さんの土地をコインパーキングにした経験はあるそうです。また、知り合いの営業マンが、某有名司会者の土地を駐車場にした、という事も実際にあったとか・・・・。
 
しかし、ここで注意すべきことは、現在までその駐車場が続いているかは分からない、ということです。もしネット上のうわさ通り「駐車場経営で、とても儲かっていてウハウハ」であれば、もっと不動産業界でも話題になっているはず・・・とのこと。
 
また、仮に芸能人の方が駐車場経営をしていたとしても、不動産業界で働くものにとっては、「有名人の名前が出る」事自体が、不自然に思うそうです・・・。
 

不動産業界の常識では、土地オーナーの名前が出ることはほとんどない

まず、不動産業界の常識として、一般的な月極駐車場の経営でも、ほとんどの場合は、不動産会社に管理を任せることになります。
さらに、時間貸しのコインパーキングとなれば、コインパーキング業者に任せているケースが圧倒的に多いものです。
 
儲けが大きい都心部の駐車場でいえば、駐車場を借りるときでも、利用者が駐車場(土地)の持ち主と直接連絡を取り合うことはほとんどありません。
 
また、一流芸能人の方は資産額も大きくなるため、資産管理会社と契約を交わしているケースが多く、土地を購入したとしても、実態は、その資産管理会社が所有している土地となります。
つまり、駐車場経営をしていても、運営は、資産管理会社の担当者や代表者の名義になる場合が多いのです。
 
有名人はその特性上、名前が表に出ることに気を遣うことが多い傾向にあります。
もし駐車場経営を行っているとすれば、資産管理会社を通して駐車場経営をしているケースがあるのかもしれません。
ただ、有名人の方が個人名義のままで、飲食店や会社経営をするのと同じように駐車場経営をするケースは、あまり考えられないというのが、このスタッフの意見です。
 

さらに、不動産業界出身のスタッフによると、「有名人や芸能人が駐車場経営で儲かっている」噂には、もう一つ不自然な点があるそうです・・・。
 

一から土地を買って、駐車場経営をするケース自体が少ない?

そもそも「駐車場経営をするために土地を買う」ケースは、不動産業界の常識からいうと、非常に稀なことになります。
コインパーキングをはじめ、駐車場経営をしている方の多くは、昔から土地を持っている方だったり、将来の土地活用を見越した暫定的な土地活用が多いものです。
 
有名人に限らず投資家・資産家の方が新たに不動産投資をする場合、既に出来上がっているビル・建物などを、そのまま買い付けることのほうが圧倒的に多いのです。コインパーキングのように暫定的とされる土地活用を、一から始める方は少ないのが実情です。
 
実際にある芸人さんが不動産投資で「アパート」を購入して、家賃収入を得ているケースがあります。また芸人さんに限らず、芸能人の方がお店を経営しているというのもよくある話で、実際に店舗物件を買い上げてるケースもあります。
つまり一般的な不動産投資は、ほぼイコール建物(アパート・マンション・ビル・・・)購入のことを指しており、わざわざ難易度の高い駐車場経営から始めるのは考えづらいということです。こうしたことは不動産業界では常識ですが、・・・未だに『駐車場経営はラク』という誤解も多いようで・・・。
 

駐車場経営で、継続的に収益を上げるのは楽ではない・・・

不動産業界は広い上、資産運用をされる方の人数も多く、その方法にも様々なものがあります。駐車場経営をしているという女優さんの噂も、真偽は定かではありません。 
 
一つだけ確かなことは、駐車場経営は開設をはじめとする運営の手間がとてもかかる上、周囲の立地によって売上も変動し、作りさえすれば簡単に稼げるという土地活用ではない、ということです。
駐車場経営のイメージとして、「駐車場を放置しておけば」ほとんど手間がかからないと思われる方も、いまだに多くいらっしゃいます。しかし、それなりの不動産知識と運営ノウハウがあり、立地状況にも恵まれていないと、継続的に稼ぐことは難しいものです。
駐車場開設後も、24時間の問い合わせ対応や、細かな料金設定の変動、場内事故やトラブルの対処、場内の整備、近隣への気遣いなど、さまざまな運営業務が必要になります。
 
安易に思い立って始められるものではなく、台数レイアウトや競合より有利な料金設定をはじめとした駐車場経営自体の計画を、慎重に判断をしていく必要があります。
 

 
駐車場の経営や運営、土地活用や土地の相続に関する相談、コインパーキング業者の選び方など何かお困りのことがあれば、ぜひ駐車場経営のプロである我々にもご相談ください。

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2020年05月09日 09:44

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