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機械式駐車場の建て替えについて

駐車場
機械式駐車場のチェーン部品だと築15年位で交換をしています。

しかし、この年数はあくまでも、法定の耐用年数であり
きちんとメンテナンスをすれば、25〜30年は持つのではないかと言われています。

実際にはこの法定耐用年数+5年位から故障し始めるので、
それから交換や修理をし始める管理会社も少なくありません。
そして、20年も経つと住民の高齢化で車を手放す人が増えたり
近年、若者の車への興味が薄れていて、駐車場の空きが目立つようになりました。

こうなると、故障や劣化による建て替えを検討しても、駐車場料金が取れず、
建て替えに充てる費用が用意できないマンション管理組合も少なくはなく、
このような場合二つの策があります。

①撤去し、埋め立てる。
契約台数が少なく、もう増える見込みがなければこの方法が一番安いです。
埋め立てた土地は、平置きの駐車場にするか、空きスペースを活用し
レンタルボックスのコンテナを置き、新たな収入源にするのもありです。
しかし、大きなコンテナが設置されることによって、平置き駐車場と併設の場合
視界が悪く、車上荒らしが増えるというデメリットがあります。

②リース契約でリニューアルをする。
リース契約とはこちらが希望した設備をリース会社が購入し、それを長期で
借りることができるサービスです。
駐車場だと大体大体15〜18年で借りることができ、契約期間内であれば、
経年劣化に限り無料で部品交換や修理してもらえるメリットがあります。
しかし、契約者が増えなかったり、減少してしまった場合
駐車場収入だけではリース代を賄えなくなる可能性もあります。

機械式駐車場について、いつでもお気軽にご相談ください。


いずれにせよこういった駐車場の建て替えはリスクが高く、住民の利便性だけでなく
ここから20年位の収支バランスを見込み、経営戦略として計画していかなければいけないのではと思います。
 
2021年06月04日 16:05

機械式駐車場において避けられないこと

タワーパーキング図
機械は必ず壊れてしまう!?
駐車場に限らず機械というものは定期的なメンテナンスが必要であり、またそれを適切に行っていたとしても、故障や老朽化のリスクを完全に回避することは不可能です。実は機械式駐車場には定期的な点検が法的に義務づけられておらず、その頻度、費用などはメーカーやメンテナンス会社によってばらばらです。

近年問題となっているのが、税法上の耐用年数である15年以上を経過した機械式駐車場の老朽化です。
今、その時期に建設された機械式駐車場がみな一斉に老朽化し、大規模な修繕を行わないと安全性に影響が出る事態に陥っているのです。オーナー様は駐車場収入だけでは修繕費用を賄えず、壊して更地にしようにも多額の費用がかかります。1世帯に1台の駐車場を設けることが当たり前だった時代に建てられた分譲マンションなどは、車離れが進む昨今、駐車場収入を確保できず更に深刻な事態に陥っています。
この問題を解決するには、駐車場収入の確保から修繕やメンテナンスの適正な運用、建て替えまたは売却などの出口戦略までを総合的に考える必要があります。
それら全てをワンストップでご提供できる弊社にも多くのご相談が寄せられます。別表の通り、2000年頃には毎年10万台近い機械式駐車場が建設されている事実を踏まえると、今後この問題は更に根深いものになっていくのかもしれません
2021年05月30日 17:37

駐車場ビジネスでIT活用

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駐車場ビジネスでもITを活用したビジネスは当たり前となっています。不動産業界ではITとは縁のない業界と言われてきました。
契約者の情報を紙で管理し、分厚いファイルに入れて棚の中で保存する。連絡のやり取りは常にFAXで契約書には貸主、借主、仲介会社
それぞれのハンコが必要であることが当たり前でした。脱ハンコという言葉がITを活用することにより身近になってきました。

・駐車場の空室がなかなか埋まらない
・駐車場管理が面倒
・物件が増えてしまったためやらなきゃいけない業務が大変

ITを使わない今までのやり方では広告費の増加、人件費を増やすといったような力業でしか対応することができませんでした。更には販売費用や一般管理費が増えていくので、結果収益につながることもなく駐車場オーナーや管理会社はなかなか前向きに取り組むことができませんでした。弊社はテクノロジーと駐車場管理をうまく融合させて広告費や人件費をかけることなく空室を埋め、業務を削減していくサービスをご提供します。駐車場管理にお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。
2021年05月27日 15:34

共有名義の土地で駐車場運営

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共有名義の土地で駐車場の運営は可能なのでしょうか?

先に結論をいうと、条件を満たせば運営は可能です。
それではその条件とはどのようなものでしょうか。

➀土地の持ち分が半数(50%)以上である
まず共有名義での土地において、その所有者の半数以上の同意が得られていることが条件です。例えば、土地の所有者の名義が3人である場合(土地の持ち分が均等)、2人分の同意が必要となります。土地の持ち分が均等でない場合は、持ち分の50%以上の同意が得られていれば駐車場を運営することが可能なのです。
極端な話、名義が2人である場合はどちらか一方が希望すれば駐車場運営は可能になります。

②契約期間が5年以下
もうひとつの条件として契約期間が5年以下であることです。土地を5年以下の期間で貸し出すことは、土地の「管理行為」にあたり、駐車場活用でも5年以下であれば土地の管理をしている行為と同様に扱われるのです。
一方で5年以上の契約は「資産の変更」にあたるので、これは所有者全員の同意が必要となります。

以上の条件2つを満たせば、基本的に共有名義の土地でも駐車場として活用することが可能です。ただしトラブルを避けるために、所有者全員の同意を得る事が無難です。
2021年05月12日 15:41

マンション駐車場の管理費不足の問題

駐車場
管理費はマンションの駐車場の空車に大きく関わりがあることをご存知でしょうか?
駐車場はマンションの重要な資産であると同時に負債ともなり得る問題も含んでいます。

マンションの駐車場問題は、大きく分けて2種類あります。
それは「空き駐車場」と「管理費不足」です。

管理費が足りなくならないために駐車場問題への対策として外部に駐車場を貸し出すサブリースや駐車場使用料を変える必要があります。

➀空き駐車場問題 駐車場の空き状況は昔とは変わっています。
以前のマンションでは、駐車場を借りたいのに空きが無借りる事ができないという状況でした。しかし今は駐車場が埋まらないことが問題になっています。
なぜこのような状況になっているのでしょうか? それはかつてマイカーを持つのが当たり前だったのでマンションの駐車場利用率は100%が当たり前であったからです。

②管理費の不足問題 もう一つの深刻な問題は管理費不足の問題です。
駐車場問題への対策 ➀外部に駐車場を貸し出す(サブリース) サブリースが成功すればかなり有効な手立てとなりますが、外部に貸すことで営利事業とみなされ課税の対象ともなり思ったほど収入が伸びない結果になることがあります。
また居住者以外がマンションに出入りすることになるため、セキュリティ面についての反対意見もでるでしょう。
サブリースについては導入までに金額シミュレーションなど検討する必要があります。

②駐車場使用料を値上げ 値上げするのは合理的な方法ではありますが、その結果契約者が離れていくのであれば本末転倒になります。

③駐車場使用料を値下げ 値下げをすることで利用が増えるのであれば結果として収入増となります。
しかし元の値段に戻すのは難しいという点と値下げすることで需要が増えるとは限りません。
2021年05月05日 15:38

駐車場経営の売り上げ対策

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駐車場売上を左右するものは、立地以外で4つあります。
まず駐車場経営ではいかに回転効率を上げていく必要があります。これから重要な要素をそれぞれ紹介していきますが、
専門的な調査や分析によって最適な戦略を練ることがポイントとなってきます。

➀ネット検索
近年ではスマホの急速な普及により、駐車場を選ぶ際にスマホを使ってのネット検索をする人が増えてきています。そのため駐車場の集客ではネット対策は不可欠となっており、大きく駐車場売上が左右されてきます。
駐車場のネット検索では、ほとんどがエリアで検索でされます。

②チラシ配布
駐車場周辺で、利用者や施設・店舗にチラシなどを配布し直接顧客層に勧めることで駐車場の売上に直結する場合があります。

③料金設定
駐車場の料金設定によって駐車場の経営に大きく関わってきます。
駐車場での売上低迷する理由の多くは、料金設定がうまくできていないことです。

④看板 看板の表示、大きさ、色、設置場所もまた売上に大きな影響を与えます。
土地にあった看板やわかりやすい場所など工夫が必要です。



 
2021年04月10日 17:57

駐車場の稼働が高い立地

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コインパーキングは駐車需要があって成り立つビジネスであるため、駅前など車通りの多い場所でないと成り立たないと思っている方が多いようです。

今回は駅から遠くてもコインパーキングとして狙える場所について、説明します。

1.病院の周辺
病院へ行く方は、基本車を使います。
ほとんどの病院に来客用の駐車場がありますが、初診の方やお見舞いに来る方など来客は多く、充分な駐車場のスペースを確保できていない病院もあります。
このように、来客用の駐車場がいつも満車である病院の周辺はコインパーキングの需要が高いエリアとなります。

2.大学の周辺
郊外に建てられた大学に通う生徒は、自家用車で通っている人がいます。
こうした場合、コインパーキングの稼働が見込めるエリアになってきます。

3.私立学校の周辺
都心に建てられている有名私立の学校は、学校のイベント時に需要が高いエリアとなるでしょう。また、普段から子供の送迎をする保護者の車が集まる傾向にあります。

4.工業地域の周辺
意外と知られていないのですが、工業地域でも通勤のため車を利用する方が多く集まります。工場には従業員用の駐車場が設置されていないことがよくあるからです。

5.マンションや団地などの周辺
大きなマンションや団地の周辺もまたコインパーキングの需要が高い場所です。
来客用の駐車場、営業車、工事業者などさまざまな目的で利用されます。
この場合、駅から遠いほど需要が高いエリアとなります。
 
6.大型施設の周辺
例えば、スタジアムや野球場、競馬場、ボートレースなどといった施設の周辺では多くの車が集まります。
特にイベントが開催される時には、併設された駐車場が溢れかえることが多く、そうした日は駐車料金を高額にすることが可能です。

このように、エリアによってコインパーキングは成り立ちます。
まずは駐車場にしようと考えている土地が、需要がある場所かどうかを専門家に相談するといいでしょう。

 
2021年03月31日 16:20

機械式駐車場でのトラブル

駐車場
車を入庫するときにドアミラーが機器に接触する事故が起こりました。これは機械式の立体駐車場で実際に起きたトラブルです。
この時点ではまだ機器の損傷はなかったので、厳重注意と外観の修繕費で終わりました。 しかし、一か月後にまた同じ事故が起こってしまいました。二度目は立体駐車場の機能が完全に停止してしまいました。
全機能が停止したので、他の契約者の車も出せなくなってしまい苦情が殺到しました。 結果、管理側が交通費等を立て替えるなどをして大きな損害が出ました。
同じ事故が続き契約者達は全員解約を申し出たようです。
問題はここからで契約者が居なくなったとなると、駐車場も経営が成り立ちません。この駐車場は取り壊しの選択肢をすることとなりました。
もし安全表示や車幅の表示などを示していればこのような事故は防げたかもしれません。

駐車場では事故の事例がたくさんあります。駐車の際は通常の駐車場よりも特に気を付けたいものです。
最近の車は乗り心地を優先して車幅や車高が広く取ってある場合が多いので、駐車場の高さ制限等は念入りに確認するようにしましょう。
2021年03月20日 17:46

機械式駐車場の基本

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今回は「機械式駐車場の基本的なこと」をお伝えしたいと思います。

機械式駐車場とは、駐車スペースが複数の階層に分かれており空間を立体的に使うことができます。
駐車場のイメージでは平面駐車場が多いかもしれませんが、最近では機械式駐車場の割合も増えてきています。

狭い土地でも多くの駐車台数を確保することが可能のため、都市部のマンションなどスペースが限られている場所でよく見かけます。
また、複数の階層に駐車スペースを設けられ土地を有効的に活用できるため、比較的安い料金で貸し出すことができます。

機械式駐車場のメリット
1:土地を縦に活用することができる
土地を複数の層として利用できて土地面積に対する駐車台数が多く、利益が出やすいです。相場にあった価格設定をすることで、
稼働率も高く運営することが可能です。

2:狭いスペースでも駐車台数を確保できる
一番のメリットは、狭いスペースなのに多くの台数を貸し出せることです。平面駐車場に比べると数倍の駐車台数を確保でき、土地を最大限に有効活用することが可能です。

3:高度なセキュリティー
自動車を機械の中に保管するため、非常にセキュリティーに優れています。たとえば「タワー式」では、自動車が完全に屋内に入るため、利用者間のトラブルも発生しづらくなっています。

機械式駐車場のデメリット
1:初期費用が高い
平面式駐車場に比べて初期費用は多くかかってしまいます。また、機械であるため定期的なメンテナンスが必要となり、定期的にお金がかかります。

2:1台当たりの貸し出し料が低くなりやすい
車を出し入れする際の機械操作に時間がかかるため、利用者にとっては少し不便な面もあります。さらに、サイズの規制があるため収容できる自動車に制限があります。そのため相場よりも少く設定する必要がある場合もございます。

3:設備が故障や停電などのトラブルが発生する
設備故障や停電など様々なトラブルで使用することができなくなることがあります。こういった場合、一定期間駐車場が使用出来ないこともございます。そのため、定期的なメンテナンスは欠かせません。

機械式駐車場でお困りのことがございましたら、ぜひお気軽に弊社にご連絡ください
2021年03月11日 15:57

駐車場ビジネスでIT活用

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駐車場ビジネスでもITを活用したビジネスは当たり前となっています。不動産業界ではITとは縁のない業界と言われてきました。契約者の情報を紙で管理し、分厚いファイルに入れて棚の中で保存する。連絡のやり取りは常にFAXで契約書には貸主、借主、仲介会社それぞれのハンコが必要であることが当たり前でした。脱ハンコという言葉がITを活用することにより身近になってきました。

・駐車場の空室がなかなか埋まらない
・駐車場管理が面倒
・物件が増えてしまったためやらなきゃいけない業務が大変

ITを使わない今までのやり方では広告費の増加、人件費を増やすといったような力業でしか対応することができませんでした。更には販売費用や一般管理費が増えていくので、結果収益につながることもなく駐車場オーナーや管理会社はなかなか前向きに取り組むことができませんでした。弊社はテクノロジーと駐車場管理をうまく融合させて広告費や人件費をかけることなく空室を埋め、業務を削減していくサービスをご提供します。

駐車場管理にお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

2021年03月11日 00:11

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